De miserietaks bij een relatiebreuk: wat als één partner de woning overneemt?
Niet meteen het meest romantische onderwerp, maar wel iets waar je beter vooraf van op de hoogte bent.
Want bij een echtscheiding of relatiebreuk zijn er niet alleen emotionele en praktische gevolgen. Ook financieel kan de gezamenlijke woning een belangrijk onderdeel van de regeling worden. En wanneer één partner de woning wil behouden, duikt er vaak een belasting op waarvan veel mensen het bestaan niet kennen: het verdeelrecht, in de volksmond ook wel de “miserietaks” genoemd.
Wat gebeurt er met de woning bij een relatiebreuk?
Wanneer twee partners samen eigenaar zijn van een woning en uit elkaar gaan, zijn er in grote lijnen verschillende mogelijkheden.
Jullie kunnen beslissen om de woning te verkopen. De eventuele hypothecaire lening wordt dan afgelost en het resterende bedrag wordt verdeeld volgens de eigendomsrechten en de afspraken tussen de partners.
Een tweede mogelijkheid is dat jullie voorlopig samen eigenaar blijven.
Maar heel vaak wil één van beide partners in de woning blijven wonen en het aandeel van de andere partner overnemen.
In dat laatste geval komt er heel wat meer bij kijken dan simpelweg “de helft uitbetalen”.
Eerst bepalen: hoeveel is de woning vandaag waard?
Wanneer één partner de andere wil uitkopen, is de actuele marktwaarde van de woning belangrijk.
De waarde die de woning jaren geleden had bij aankoop is daarbij niet noodzakelijk relevant. De woning kan ondertussen sterk in waarde zijn gestegen of gedaald.
Een objectieve en actuele schatting is daarom belangrijk.
Stel bijvoorbeeld:
actuele waarde woning: €400.000
beide partners zijn elk voor 50% eigenaar
openstaand hypothecair krediet: €220.000
De berekening van wat één partner uiteindelijk aan de andere moet betalen is niet noodzakelijk gewoon €200.000.
Er moet onder andere rekening worden gehouden met het nog openstaande krediet, de eigendomsverhouding en eventueel met persoonlijke inbrengen, verbouwingen of andere onderlinge afspraken.
Notaris.be wijst er daarom ook op dat bij een uitkoop zowel de actuele marktwaarde als de eigendomsverhoudingen en eventuele persoonlijke investeringen een rol kunnen spelen.
En wat gebeurt er met de lening?
Dit is een heel belangrijk punt.
Het feit dat één partner de woning volledig overneemt, betekent niet automatisch dat de andere partner ook van de hypothecaire lening is bevrijd.
Wanneer jullie samen een krediet hebben afgesloten, moet de bank akkoord gaan dat één van beide kredietnemers uit het krediet wordt geschrapt. Dit noemt men een desolidarisatie.
De bank zal daarbij opnieuw onderzoeken of de partner die de woning behoudt financieel in staat is om het krediet alleen verder af te betalen.
Zonder toestemming van de bank kan de vertrekkende partner juridisch nog steeds mee aansprakelijk blijven voor het krediet, zelfs wanneer hij of zij niet meer in de woning woont.
Daarom is het verstandig om vooraf met de bank te bespreken:
hoeveel van het bestaande krediet nog openstaat;
of het bestaande krediet door één partner alleen kan worden voortgezet;
welke rentevoorwaarden behouden kunnen blijven;
of er bijkomend geleend moet worden om de ex-partner uit te kopen;
tegen welke rentevoet dat bijkomende bedrag kan worden gefinancierd;
en wat de totale maandelijkse aflossing na de overname wordt.
Zeker wanneer het oorspronkelijke krediet enkele jaren geleden tegen een lage rentevoet werd afgesloten, kan de manier waarop de bank de overname en eventuele bijkomende financiering structureert financieel een groot verschil maken.
Dan komt de “miserietaks”
Alsof een relatiebreuk financieel nog niet ingewikkeld genoeg is, komt er bij de overdracht van het aandeel in de woning nog een bijkomende belasting kijken.
Officieel heet die belasting het verdeelrecht.
Wanneer één mede-eigenaar het aandeel van de andere overneemt en daardoor alleen eigenaar wordt van de woning, is er in Vlaanderen in principe verdeelrecht verschuldigd.
Het standaardtarief bedraagt momenteel 2,5%. In bepaalde gevallen van echtscheiding of beëindiging van wettelijke samenwoning geldt een verlaagd tarief van 1%.
Wanneer betaal je 1%?
Het verlaagde tarief van 1% geldt in Vlaanderen onder bepaalde voorwaarden voor:
Ex-echtgenoten
De verdeling moet plaatsvinden na de echtscheiding of uitwerking krijgen door de echtscheiding.
Ex-wettelijk samenwonenden
Hier gelden bijkomende voorwaarden.
De verdeling moet gebeuren binnen drie jaar na de officiële beëindiging van de wettelijke samenwoning én de partners moeten op het moment van die beëindiging minstens één jaar onafgebroken wettelijk hebben samengewoond.
Belangrijk: het verlaagde tarief moet in de akte worden gevraagd.
En feitelijk samenwonenden?
Hier zit een belangrijk verschil.
Wie enkel feitelijk samenwoont en dus niet gehuwd of wettelijk samenwonend is, kan bij een gewone relatiebreuk niet van dit verlaagde tarief van 1% gebruikmaken.
In principe geldt dan het normale verdeelrecht van 2,5%.
Dat verschil kan bij een woning met een hogere waarde aanzienlijk zijn.
1% of 2,5%… maar waarop?
Hier ontstaat vaak de grootste verrassing.
Stel dat jullie elk voor de helft eigenaar zijn en één partner neemt de helft van de andere partner over.
Je zou misschien verwachten dat het verdeelrecht enkel berekend wordt op die overgenomen helft.
Maar wanneer door de verdeling de mede-eigendom volledig stopt en één persoon uiteindelijk 100% eigenaar wordt, wordt het verdeelrecht in principe berekend op de volledige waarde van de woning.
De Vlaamse Belastingdienst maakt dit expliciet duidelijk: wanneer de onverdeeldheid eindigt, wordt het verdeelrecht geheven op de totale waarde van het onroerend goed. Alleen wanneer de onverdeeldheid na de overdracht blijft bestaan, wordt het recht enkel berekend op de overgedragen delen.
Een concreet voorbeeld
Stel dat de actuele marktwaarde van jullie woning €400.000 bedraagt.
Wanneer één partner de andere volledig uitkoopt en daardoor alleen eigenaar wordt:
Bij 1% verdeelrecht:
€400.000 × 1% = €4.000
Bij 2,5% verdeelrecht:
€400.000 × 2,5% = €10.000
Dat is een verschil van maar liefst €6.000.
En dat komt bovenop eventuele notariskosten, financieringskosten en de som die nodig is om de andere partner uit te kopen.
Let op: de openstaande lening verlaagt niet zomaar de belastbare waarde
Een ander belangrijk onderscheid is dat de berekening tussen de partners en de berekening van het verdeelrecht twee verschillende zaken zijn.
Voor de onderlinge uitkoopsom kan de nog openstaande lening uiteraard een belangrijke rol spelen.
Maar voor het verdeelrecht kijkt men naar de overeengekomen waarde van het onroerend goed, waarbij de belastbare grondslag niet lager mag zijn dan de verkoopwaarde. Wanneer de volledige onverdeeldheid wordt beëindigd, vormt in principe de waarde van het volledige goed de belastbare grondslag.
Een hoge openstaande hypotheek betekent dus niet automatisch dat ook het verdeelrecht laag zal zijn.
De notaris komt opnieuw tussen
Wanneer de eigendomsrechten van een woning veranderen, volstaat een onderlinge afspraak tussen ex-partners niet.
De eigendomsakte moet worden aangepast en daarvoor is de tussenkomst van een notaris noodzakelijk. Notaris.be benadrukt bovendien dat de eigendomsrechten en het hypothecaire krediet twee verschillende zaken zijn: afspraken over wie de lening betaalt, wijzigen de eigendomsakte niet automatisch.
Naast het verdeelrecht kunnen daarom ook kosten verbonden zijn aan de notariële akte, overschrijving en eventueel wijzigingen aan de hypothecaire financiering.
Eerst rekenen, dan beslissen
Wanneer een relatie eindigt, wordt soms snel beslist dat één van beide partners “gewoon in het huis blijft”.
Financieel is dat echter een beslissing die je best grondig laat doorrekenen.
Laat daarom eerst bepalen:
Wat is de woning vandaag werkelijk waard?
Welk bedrag staat nog open bij de bank?
Hoeveel moet de ene partner aan de andere betalen?
Kan de blijvende partner de bestaande lening alleen dragen?
Moet er bijkomend worden geleend?
Welke rentevoet en maandlast horen daarbij?
Is 1% of 2,5% verdeelrecht verschuldigd?
Welke notariskosten en kredietkosten komen daar nog bovenop?
Pas wanneer je het volledige financiële plaatje kent, kun je correct vergelijken of de woning overnemen werkelijk haalbaar en interessant is.
Een woning kopen doe je samen. Denk ook even aan het onverwachte.
Niemand koopt samen een woning met de gedachte dat de relatie ooit zal eindigen. Toch kan het verstandig zijn om bij de aankoop ook te begrijpen wat de juridische en financiële gevolgen zijn wanneer dat wel gebeurt.
De zogenaamde “miserietaks” is daar een goed voorbeeld van: een kost waar veel eigenaars pas voor het eerst van horen op het moment dat ze ermee geconfronteerd worden.
Makelaarvrij wil eigenaars niet alleen helpen bij de verkoop van hun woning, maar hen ook informeren over de financiële en praktische aspecten die bij vastgoed komen kijken.
Overweeg je na een relatiebreuk om de woning te verkopen in plaats van over te nemen? Dan kan een correcte waardebepaling een belangrijke eerste stap zijn.
Makelaarvrij – verkoop slim, professioneel en zonder commissie.
Dit artikel heeft betrekking op het Vlaamse verdeelrecht volgens de regelgeving van toepassing in september 2026. Het is algemene informatie en geen individueel juridisch, fiscaal of financieel advies. De precieze gevolgen hangen af van de eigendomsakte, samenlevingsvorm, financiering en persoonlijke situatie. Laat je dossier daarom steeds controleren door je notaris, bank of juridisch/fiscaal adviseur.